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Dec 15
immobilie in der erbengemeinschaft

Immobilie in der Erbengemeinschaft – Rechte und Pflichten auf einen Blick

Wer gemeinsam erbt, gilt als Erbengemeinschaft – und muss sich in der Regel auf Komplikationen gefasst machen: Streitigkeiten gehören bei der Verwaltung des Nachlasses häufig dazu. Oft trifft es vor allem Immobilienerben, die sich nicht darüber einig werden können, was mit dem geerbten Haus oder der geerbten Wohnung passieren soll. Schwierig wird es zum Beispiel, wenn ein Erbe den Hausverkauf bei einer vorhandenen Immobilie in der Erbengemeinschaft blockiert oder mehrere Erben sich uneinig sind. Dann gehört eine gerichtliche Auseinandersetzung stets dazu. Um dies zu verhindern, gilt es, eine gemeinsame Lösung anzustreben – und das idealerweise bereits vor dem Todesfall des Erblassers.

 

Das Wichtigste in Kürze 

  • Entstehung einer Erbengemeinschaft: Fehlt im Todesfall ein Testament, bilden die Hinterbliebenen im Regelfall (nach gesetzlicher Erbfolge) eine Erbengemeinschaft.
  • Rechte und Pflichten: Auf die Erben kommen gemeinsame Verpflichtungen zu, welche speziell bei Immobilien mit höheren Kosten verbunden sind. Dabei gilt: Alle Miterben besitzen i. d. R. dieselben Rechte, etwa beim Hausverkauf oder bei einer Vermietung.
  • Streit zwischen einzelnen Erben: Auseinandersetzungen gehören bei einer Erbengemeinschaft häufig dazu, wenn die Beteiligten sich uneinig über das weitere Vorgehen sind. Auch gerichtliche Konflikte sind bei Uneinigkeiten oft unvermeidbar.
  • Gemeinsame Lösung anstreben: Eine Immobilie in der Erbengemeinschaft wird idealerweise verkauft – denn so profitieren alle Beteiligten. Deshalb gilt es, gemeinsame Lösungen anzustreben und sich professionell beraten zu lassen.

 

Sie sind Teil einer Erbengemeinschaft und benötigen den Rat eines Experten? Wir helfen gerne unverbindlich weiter: Kontaktieren Sie die Schwäbische Liegenschaften GmbH als Ihren kompetenten Ansprechpartner, wenn es um eine gemeinsam geerbte Immobilie geht.

 

Rechtliche Grundlagen für eine Immobilie in der Erbengemeinschaft

Nach langer Krankheit tritt der Todesfall ein oder ein Familienmitglied verstirbt plötzlich. In beiden Fällen gilt: Wenn Eltern oder Ehegatten versterben, gehen die Hinterlassenschaften an die Hinterbliebenen über. Hierbei gilt entweder die gesetzliche oder eine testamentarisch festgelegte Erbfolge. Legt der Erblasser also zu Lebzeiten nicht fest, wer erben soll, gilt per Gesetz folgende Reihenfolge:

  • 1. Ordnung: An erster Stelle stehen hinterbliebene Ehepartner und Kinder sowie eingetragene Lebenspartner und Enkel des Verstorbenen.
  • 2. Ordnung: An zweiter Stelle erben Eltern und Geschwister. Auch Nichten und Neffen gehören zur zweiten Ordnung.
  • 3. Ordnung: An dritter Stelle folgen Großeltern. Haben diese Nachkommen, etwa Tanten oder Onkel, zählen diese ebenfalls dazu.

 

Tipp: Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Erblasser sich bereits zu ihren Lebzeiten um ein Testament kümmern. Auch Schenkungen oder Übertragungen von Immobilien, die zu Lebzeiten stattfinden, können eine mögliche Lösung für alle Beteiligten bieten. In solchen Fällen sollten Sie sich gut über ihre Möglichkeiten informieren, etwa über ein lebenslanges Wohnrecht. Grundsätzlich gilt: Einigungen werden schriftlich und beim Notar festgehalten. Eine Umschreibung bzw. Eintragung ins Grundbuch ist oft nötig.

 

Verpflichtungen und Rechte

Das Haus vermarkten, Werbung betreiben – und dann? Grundsätzlich ist es gestattet, dass Erben einer Gemeinschaft sich darum bemühen, die geerbte Immobilie zu bewerben. Wird aber zum Beispiel ein Hausverkauf angestrebt, hat jeder ein Mitspracherecht. Denn zunächst gilt hier: Wenn Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind, erben Sie – etwa mit Ihren Geschwistern – gemeinschaftlich die ganze Immobilie. Das bleibt so, bis eine Aufteilung erfolgt. Bis dahin ist es nicht nur wichtig, sondern auch verpflichtend, sich gemeinsam um den Erhalt der Immobilie zu kümmern. Ob Instandsetzung oder Probleme mit Mietern: Auch hier gilt es, gemeinsame Lösungen zu finden.

Ein besonderes Recht kommt Beteiligten zu, wenn es um den Verkauf bei Uneinigkeiten geht: Jeder Erbe hat das Recht dazu, eine Teilungsversteigerung beim Gericht zu beantragen. Können Sie sich also mit Ihren Miterben nicht einig werden, bleibt häufig nur der „unschöne“ Ausweg einer Versteigerung.

Achtung: Oft ist in solchen Fällen mit einem Verkaufserlös zu rechnen, welcher vergleichsweise niedrig ausfällt. Ein einvernehmlicher Verkauf mit einer vorherigen Immobilienbewertung ist deshalb die profitablere Lösung für eine Erbengemeinschaft.

 

Vermieten, selbst nutzen oder verkaufen? Diese Möglichkeiten haben Erbengemeinschaften

Die Auseinandersetzungen mit Geschwistern, Ehegatten des Erblassers und anderen Beteiligten kann zur Geduldsprobe werden, wenn es darum geht, über die konkrete Nutzung einer Immobilie zu entscheiden. Beachten Sie dabei: Wer eine Erbengemeinschaft auflösen will, sollte eine möglichst rasche Lösung anstreben. Bis dahin müssen alle Beteiligten oft aus eigener Tasche wirtschaften, um sich um die Immobilie zu kümmern – und das kann schnell teuer werden, wenn es zu einem Liquiditätsengpass kommt.

 

Geerbte Immobilie vermieten

Soll die Immobilie in der Erbengemeinschaft vermietet werden oder besteht bereits ein Mietvertrag mit den aktuellen Mietern der Wohnung oder des Hauses, profitieren Erben von den Mieteinnahmen. Aber: Das Geld kann nicht ausgezahlt werden, solange die Gemeinschaft besteht – denn laut deutschem Erbrecht zählen Mieteinnahmen zu den sogenannten „Früchten“ Ihres Nachlasses. Das bedeutet, sie zählen grundsätzlich zum Erbe.

Das Resultat für Beteiligte: Weil das Geld noch nicht fließt, müssen die Erben für alles selbst aufkommen, was mit der Vermietung zu tun hat. Bis also keine Erbauseinandersetzung erfolgt ist, kann von den „Früchten“ nicht profitiert werden. Auch in solchen Fällen gilt: Denken Sie gemeinsam mit Ihren Miterben über einen raschen Verkauf der Immobilie nach, um Komplikationen oder eine Überschuldung zu vermeiden.

 

Gemeinschaftliches Eigentum selbst nutzen

Geerbte Immobilien haben nicht selten einen besonders sentimentalen Wert, wenn Sie als Ehegatte in der Wohnung verbleiben oder später auch als Kind noch im Elternhaus leben möchten. Eine gemeinschaftlich geerbte Immobilie kann selbst genutzt werden. Miterben darf dadurch jedoch kein Nachteil entstehen. Das bedeutet: Wer das Haus selbst nutzen möchte, muss Miterben auszahlen bzw. gemeinsame Nutzungsregelungen festlegen.

 

Erbengemeinschaft und Hausverkauf

Ein Hausverkauf bei Erbengemeinschaft gilt oft als ideale Lösung, um Konflikte zu vermeiden oder bestehenden Streit aufzulösen. Damit lässt sich zum Beispiel eine Teilungsversteigerung vermeiden.

Vorteile Erbengemeinschaft und Immobilienverkauf:

  • Sie müssen sich nicht mit Mietern auseinandersetzen.
  • Sie können Miterben direkt ausbezahlen.
  • Sie profitieren vom Verkaufserlös.

 

Haus verkaufen bei bestehender Erbengemeinschaft: So gehen Sie richtig vor

Kann eine Einigung gefunden werden, gilt es zunächst, einen Erbschein zu beantragen. Wichtig vor dem Verkauf: Lassen Sie Ihre Immobilie professionell bewerten, bevor es an die nächsten Schritte geht. So vermeiden Sie es, die geerbte Immobilie zu einem zu niedrigen Preis zu verkaufen oder auf dem Haus „sitzen“ zu bleiben.

Um die geerbte Immobilie zu verkaufen, empfiehlt es sich, sich eine Vollmacht ausstellen zu lassen. Damit vermeiden Sie weitere Streitigkeiten. Außerdem wichtig: Denken Sie über die Beauftragung eines Profis nach, um Fehler zu vermeiden. Diese nehmen Ihnen die Arbeit ab, beraten bei Unsicherheiten und verhelfen idealerweise zu einem höheren Verkaufserlös.

Tipp: Bei Beauftragung eines Maklers und beim Hausverkauf müssen Sie mit der Zahlung einer Gebühr und ggf. von Steuern rechnen. Beachten Sie also nicht nur den aktuellen Wert der Immobilie, sondern berücksichtigen Sie auch die Kosten, die auf Sie zukommen.

 

Erbengemeinschaft und Streit: Welche Lösungen gibt es?

Unsere Empfehlung, um Konflikte innerhalb der Erbengemeinschaft zu lösen und zu verhindern:

  • Erblasser machen sich im besten Fall schon zu Lebzeiten konkrete Gedanken um ihr zu hinterlassendes Eigentum. Besonders bei Immobilien lässt sich auf diese Weise ein großer Streit zwischen den potenziellen Erben vermeiden. Setzen Sie deshalb ein Testament auf. Bei einer Schenkung und bei einer Übertragung gilt es, alles schriftlich und beim Notar festzuhalten.
  • Auch Erben einer Erbengemeinschaft fahren mit einer schriftlichen Einigung besser: Legen Sie Regelungen fest, um gemeinsame Lösungen zu finden und streben Sie eine Einigung mit allen Beteiligten an. Das entlastet nicht nur emotional, sondern führt häufiger zu einer friedlichen und profitablen Lösung für alle. Berücksichtigen Sie: Wer sich nicht einigen kann, muss sich am deutschen Erbrecht orientieren und seine Rechte ggf. gerichtlich einfordern.
  • Verkaufen Sie im Idealfall: Wer gemeinsam erbt, sollte stets bemüht sein, die Erbengemeinschaft bald aufzulösen, um die Verhältnisse zu klären. Dabei gilt vor allem der Verkauf als ideale Lösung.

 

Fazit: Erbengemeinschaft und Hausverkauf

Wer gemeinsam mit seinen Geschwistern oder anderen Hinterbliebenen eine Immobilie erbt, muss sich mit den eigenen Rechten und Verpflichtungen auseinandersetzen. Das ist nicht einfach: Oft kommt es zu Auseinandersetzungen, die nicht selten vor Gericht enden. Wir helfen gerne unverbindlich weiter, etwa wenn es um Ihren Hausverkauf geht. Kontaktieren Sie uns hierfür und lassen Sie sich noch heute professionell beraten.

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