Wenn Sie eine Immobilie kaufen und diese vermieten, fallen Steuern an. Viele Eigentümer und Vermieter stehen deshalb vor der Frage: Eine Immobiliengesellschaft gründen – ergibt das Sinn? Welche Vorteile warten auf Sie? Wer sich mit der Frage nach der Anmeldung einer Gesellschaft beschäftigt, sollte sich vor allem eine Sache merken: Werden Häuser oder Wohnungen als Kapitalanlage gekauft, kann sich die Gründung einer „Gesellschaft mit beschränkter Haftung“ aus steuerlicher Sicht durchaus lohnen. Anders sieht das bei selbstgenutztem Eigentum aus. Wir erklären, was Sie als Eigentümer beachten sollten, wenn Sie über eine Immobilien GmbH nachdenken. 
 

Das Wichtigste in Kürze 

• Steuervorteile durch Immobilienfirma: Wer eine Kapitalgesellschaft gründet, kann mit seinem vermieteten Wohnraum im besten Fall einige Steuern sparen. 

• Kernaufgaben einer Gesellschaft: Vor allem die Finanzierung und Vermietung gehören zu den Aufgaben einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung, aber auch die Erschließung und Vermarktung kommen hinzu.  
• Ausnahme Gewerbesteuer: Im Regelfall können Vermieter sich die Gewerbesteuer ebenfalls sparen. Aber: In bestimmten Fällen stuft der Fiskus Vermieter als Gewerbetreibende bzw. Immobilienhändler ein, sodass an der Steuer kein Vorbeikommen ist. 
• Vermietungsgesellschaft gründen: Wer plant, eine Firma ins Leben zu rufen, muss einige Bedingungen beachten. Dazu gehört zum Beispiel der notariell beurkundete Gesellschaftervertrag. 

 

Was bedeutet Immobiliengesellschaft? 

Grundsätzlich handelt es sich bei einer Gesellschaft für Immobilien um ein Unternehmen mit spezieller Rechtsform. Zu den Kernaufgaben gehören die  

• Erschließung 
• Vermietung 
• und Vermarktung 

der Immobilien. Dabei kann es sich um Ihr Privateigentum handeln, also um privates Wohneigentum, welches Sie umwandeln in eine Kapitalgesellschaft (konkret: GmbH, UG oder AG). Möglicherweise kennen Sie den Begriff der Kapitalgesellschaft im Zusammenhang mit Immobilien bereits unter den oft synonym verwendeten Begriffen Vermietungsgesellschaft oder vermögensverwaltende Gesellschaft bei einer gewerblichen Nutzung. 

 

Was sind die Nutzen und Vorteile einer Kapitalgesellschaft bzw. Personengesellschaft? 

 In erster Linie geht es oft um Steuervorteile, wenn Eigentümer sich dazu entscheiden, aus ihrem Wohneigentum offiziell eine Kapitalgesellschaft zu machen – denn im „worst case“ müssen Sie als Eigentümer Ihre Mieteinnahmen mit dem höchsten Steuersatz, also mit 45 Prozent versteuern. Um eine Versteuerung der Mieteinnahmen kommen auch Vermietungsgesellschaften nicht drumherum. Aber: Sie können den Steuersatz durch die Gründung einer Firma ggf. auf ungefähr 15 Prozent herabsenken – und damit das Konto erheblich schonen.  

 
Konkret:  

• Ertragssteuer sparen: Mit der Körperschaftssteuer (KSt) werden Mieten belastet. Die Höhe beträgt hierbei 15 Prozent – und nicht 45 Prozent, wie es bei Privateigentum ohne Firma beim Höchststeuersatz (EStG) der Fall ist. 
• Gewerbesteuer sparen: Wenn Sie Gewerbetreibender mit einer Kapitalgesellschaft sind, müssen Sie grundsätzlich auch die Gewerbesteuer zahlen. Aber: Treten Sie lediglich als Vermieter bzw. Verpächter auf, verwalten Sie ein Vermögen – und die Vermögensverwaltung als Vermieter wird nicht als steuerpflichtig bzw. gewerbliche Tätigkeit aufgefasst. Damit entfällt die Gewerbesteuer. 

 

Hinweis: Hier ist Vorsicht geboten – denn möglicherweise stuft Sie das Finanzamt als Immobilienhändler ein. Dies gilt, wenn Sie „wirtschaftlich tätig“, also Teilnehmer des allgemeinen wirtschaftlichen Verkehrs werden. Heißt: Sofern Sie innerhalb von fünf Jahren mindestens drei Immobilien verkaufen, zählen Sie zu den Gewerbetreibenden. Dann wird die Steuer für Sie fällig.  

 Unser Tipp: Damit Sie Ihren Status nicht verlieren und ins Gewerbe „hineinrutschen“, lohnt es sich, einen Verwalter oder einen Hausmeister für alle anfallenden Tätigkeiten anzustellen, die ebenfalls als „gewerblich“ eingestuft werden. Damit Sie sich von der Gewerbesteuer befreien können, ist es außerdem wichtig, dass Sie selbstständig einen entsprechenden Antrag bei Ihrem Finanzamt stellen, wenn Sie Gründer einer Firma für Ihre Immobilie sind.  
 
Wirtschaftlich tätig werden Sie zum Beispiel auch, wenn Sie 

• Immobilien sanieren 
• Baumaßnahmen durchführen 
• oder Reparaturen selbstständig vornehmen.

Achten Sie deshalb unbedingt darauf, entsprechendes Personal für handwerkliche oder auch administrative Aufgaben einzustellen.  

 

Gibt es Nachteile? 

 Notarkosten, Stammkapital, Mindesteinlagen – wenn Sie als Eigentümer bzw. Vermieter gründen wollen, müssen Sie viele Startkosten berücksichtigen. Außerdem kommen laufend Kosten hinzu – denn möglicherweise geraten Sie in einen finanziellen Engpass, wenn nicht sofort Gewinne erzielt werden können. Das ist vor allem ärgerlich, wenn Sie die Gründungskosten selbst vorschießen, die Vorkasse aber nicht ausgleichen können. Beachten Sie zudem, dass Kosten für einen Steuerberater, Verwaltungsaufgaben und für Hausmeistertätigkeiten anfallen.  

 

Wie gründe ich eine Immobilienfirma – und was beachte ich? 

 Damit Sie eine Firma für Ihr Eigentum gründen können, um Steuern zu sparen, müssen Sie einige Bedingungen erfüllen. Zum Beispiel ist es notwendig, dass Sie ein Stammkapital in Höhe von mindestens 25.000 Euro vorweisen. Beachten Sie, dass Sie als Inhaber einer Immobiliengesellschaft als Gesellschafter auftreten. Heißt: Grundsätzlich müssen bzw. können Sie mit Ihrem privaten Vermögen als Gesellschafter nicht haften.  
 
Auch wichtig: Melden Sie sich als Unternehmensgründer bei Ihrem zuständigen Gewerbeamt. Danach gilt es, abzuwarten – denn jetzt wird sich das Finanzamt selbstständig bei Ihnen mit einem Schreiben melden. Denken Sie daran, dass Sie sich im Handelsregister eintragen lassen, weil Sie eine entsprechende Unternehmensform führen, die einer Dokumentierung im Register bedarf. Diese und weitere Voraussetzungen zusammengefasst:  

• Eintrag im Handelsregister 
• Meldung beim Gewerbeamt 
• mind. 25.000 Euro Stammkapital 
• mind. 500 Euro Einlagen 
• Geschäftskontoverbindung 
• Gesellschaftervertrag, welcher durch einen Notar beurkundet wird 
• mind. eine juristische bzw. natürliche Person als Inhaber 

 
Was Sie außerdem beachten müssen: 

Als Unternehmensgründer einer Firma für Ihr Eigentum müssen Sie wissen, dass Sie Steuerersparnisse grundsätzlich nutzen können, um diese als Vermögensanlage zu verwenden oder auch Schulden zu tilgen – denn es erfolgt keine „übliche“ Gewinnausschüttung an einen Gesellschafter. Sofern Sie eine Ausschüttung von Gewinn erhalten, werden hierfür ebenfalls Steuern fällig. Dann müssen Sie Ihre Erträge mit einer Abgeltungssteuer verrechnen. Die Steuerbelastung beläuft sich in solchen Fällen auf 25 Prozent. 

 

Wann lohnt sich eine Kapitalgesellschaft für mich? 

 Nicht immer lohnt sich eine Firmengründung mit Eigentum, aber in einigen Fällen kann es durchaus sinnvoll sein, über diesen Schritt nachzudenken. Steuervorteile ergeben sich vor allem für diejenigen, die den Spitzensteuersatz zahlen, sofern sich die eigenen Einnahmen beispielsweise durch Mieteinnahmen erhöhen.  
 
Wann es sich nicht lohnt: Wer grundsätzlich darauf angewiesen ist, sich die Erträge bzw. Gewinne auszuzahlen, sollte sich die Firmengründung gründlich überlegen. Das bedeutet auch: Falls Sie damit ein passives Einkommen für ihren Lebensunterhalt generieren, zahlt sich die Anmeldung oft nicht aus – Sie müssen das Einkommen dann ohnehin versteuern. Denn nur eine dauerhaft angelegte Reinvestierung (Thesaurierung) der Mieterträge ist langfristig rentabel. Unser Tipp: Lassen Sie sich im Zweifelsfall zunächst stets von einem erfahrenen Profi beraten und holen Sie sich beispielsweise den Rat Ihres Steuerberaters. 

 

Fazit 

 Wer Eigentum vermietet, kann mit der Gründung einer eigenen Gesellschaft einige Steuervorteile genießen. Dies gilt in erster Linie für Kapitalanlagen bzw. vermietete Objekte. Gehören Sie zu den Spitzenverdienern, wird Ihre Steuerbelastung entsprechend hoch sein. Vor allem in solchen Fällen zahlt sich die Anmeldung einer Vermietungsgesellschaft aus. Beachten Sie dabei die Voraussetzungen, um Wohneigentum in eine Kapitalgesellschaft umzuwandeln – und zögern Sie nicht, uns bei Fragen zu kontaktieren. Ob bei speziellen Angelegenheiten zu Ihrer Immobilie oder bei einem Hausverkauf: Wir helfen schnell und professionell weiter.