Wer seine Immobilie verkauft, muss eine Sache sicherstellen: Als Eigentümer verpflichten Sie sich beim Verkauf Ihres Hauses dazu, die Immobilie grundsätzlich ohne Mängel an Ihren Käufer zu übergeben. Was gilt aber, wenn Defizite vorliegen? Und wer muss für Schäden haften? Hier kommen die 5 wichtigsten Fragen und Antworten.

 

Das Wichtigste in Kürze

• Mängel: Grundsätzlich müssen Käufer und Verkäufer zwischen offenen, versteckten und arglistig verschwiegenen Abweichungen der vereinbarten Beschaffenheit einer Immobilie unterscheiden.
• Gewährleistungsanspruch des Käufers: Verkäufer unterliegen einer sogenannten Mängelhaftung, auch Gewährleistung genannt. Der Käufer kann zum Beispiel Gebrauch von seinen Rechten machen, wenn der Verkäufer einen Schaden wissentlich verschweigt.
• Mängelarten: Das BGB unterscheidet außerdem zwischen sogenannten Rechts- und Sachmängeln. Während Sachmängel sich auf die Beschaffenheit der Immobilie beziehen, geht es bei Rechtsmängeln um Rechte Dritter.
• Dokumentation bei Schlüsselübergabe: Um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden, sollte unbedingt ein Übergabeprotokoll angefertigt werden.
• Für Verkäufer gilt: Legen Sie jeden Ihnen bekannten Mangel offen. Halten Sie alles schriftlich fest und fügen Sie die Liste dem Kaufvertrag bei.

 

1. Welche Mängelarten gibt es beim Haus- und Wohnungsverkauf?

Defizit ist nicht gleich Defizit – denn beim Verkauf einer Immobilie gibt es verschiedene Mängelarten. Diese lassen sich in drei Kategorien aufteilen:

1. Offen: Diese Mängelart beschreibt Schäden oder Defizite an einer Immobilie, die dem Verkäufer bekannt sind.
2. Versteckt: Treten Schäden oder Defizite an einer Immobilie erst später auf und waren diese für den Verkäufer zuvor nicht offensichtlich, handelt es sich um die versteckte Mängelart.
3. Verschwiegen: Legt der Verkäufer Defizite, die ihm bekannt sind, vor dem Verkauf seiner Immobilie nicht offen, handelt es sich um die arglistig verschwiegene Mängelart.

 

2. Gewährleistungsanspruch von Käufern: Müssen Verkäufer für Schäden und Defizite aufkommen?

Wer sein Haus verkauft, profitiert vor allem bei einer Bestandsimmobilie vom Grundsatz: „Immobilie gekauft wie gesehen“. So ist es üblich, dass ein Gewährleistungsausschluss auf dieser Grundlage regelmäßig im Kaufvertrag festgehalten wird. Das setzt jedoch voraus, dass Verkäufer alle ihnen bekannte Mängel offenlegen (§ 433 Abs. 1 S.2 BG). Denn: Wenn Eigentümern ein Schaden bekannt ist, sie diesen jedoch arglistig verschweigen, kann der Käufer seinen Gewährleistungsanspruch nutzen. Ergo: Der Anspruch ergibt sich aus dem allgemeinen Haftungsausschluss, welcher den Verkäufer dazu verpflichtet, die ihm bekannten Defizite beim Verkauf seines Eigentums nicht zu verschweigen.

Übrigens: Der Mängelbegriff beschreibt im Allgemeinen eine Abweichung der „Ist-Beschaffenheit“ von der „Soll-Beschaffenheit“, wie sie vertraglich zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart worden ist. Außerdem ist der Begriff Gewährleistung in diesem Kontext auch als Mängelbürgschaft- oder Haftung bekannt.

 

3. Sachmangel vs. Rechtsmangel: Was ist der Unterschied?

Wenn Sie Ihr Haus veräußern, gilt es, zwischen Sach- und Rechtsmangel zu unterscheiden:

• Sachmangel (§ 434 BGB)Grundsätzlich müssen Verkäufer dafür sorgen, dass die Immobilie frei von Sachmängeln ist, wenn sie diese veräußern. Ein Sachmangel kann zum Beispiel ein Feuchtigkeitsschaden sein. Die Freiheit von Sachmängeln setzt vor allem voraus, dass sich der Gegenstand für die Verwendung eignet, welche vertraglich festgehalten worden ist. Alternativ gilt: Der Gegenstand ist frei von Sachmängeln, wenn das Haus die übliche Beschaffenheit mit vergleichbaren Objekten vorweist und somit wie gewöhnlich vom Käufer benutzt werden kann. 
• Rechtsmangel (§ 435 BGB)Auch ein Rechtsmangel kann dazu führen, dass Verkäufer haften müssen. Dieser liegt zum Beispiel vor, wenn Dritte ihre Rechte dem Käufer gegenüber geltend machen, die nicht im Vertrag stehen. Das kann beispielsweise das Nutzungsrecht durch Nießbrauch sein, welches im Grundbuch steht.

 

4. Was passiert, wenn der Käufer seine Rechte im Mängelfall beansprucht?

Die Immobilie wurde übergeben – und der Käufer entdeckt hinterher einen vermeintlich verschwiegenen Schaden? Zunächst gilt: Die Beweislast liegt beim Käufer. Dieser muss also nachweisen, dass es sich um einen versteckten und arglistig verschwiegenen Mängelfall handelt. Dafür kann dieser zum Beispiel einen Bausachverständigen mit der Aufgabe beauftragen. Sollte der Käufer im Recht sein, hat dieser nun folgende Optionen:

• Nacherfüllung (§§ 437 Nr. 1, 439 BGB): Der Käufer kann verlangen, dass der Verkäufer die Schäden beseitigt und somit den im Vertrag vereinbarten Zustand „nachliefert“. Hierbei gilt, dass der Verkäufer auch für alle Aufwendungen – etwa materiell und finanziell – aufkommen muss, die im Zusammenhang mit der Nacherfüllung entstehen.
• Vom Kaufvertrag zurücktreten (§§ 437 Nr. 2, 440, 323, 326 Abs. 5 BG): Der Käufer hat das Recht, den Kaufvertrag rückgängig zu machen und somit sein Geld zurückzuverlangen.
• Preis der Immobilie mindern (§§ 437 Nr. 2, 441 BGB): Wenn ein arglistig verschwiegener und beweisbarer Mängelfall vorliegt, kann der Käufer eine Kaufpreisminderung verlangen.
• Schadensersatz fordern (§§ 437 Nr. 3, 280 ff., 311a BGB): Der Käufer kann aufgrund des ihm entstandenen Nachteils durch den Mängelfall auch Schadensersatz vom Verkäufer fordern.

Gut zu wissen: Der Gewährleistungsanspruch kann verjähren. Bei Sachmängeln bereits nach 5 Jahren nach Übergabe der Immobilie; bei Rechtsmängeln liegt die Frist für die Beanspruchung seiner Rechte als Käufer bei 30 Jahren.

 

5. Worauf müssen Verkäufer achten, um Haftungsproblemen vorzubeugen?

Achten Sie vor dem Verkauf Ihrer Immobilie auf folgende Punkte, um Missverständnisse und Rechtsstreitigkeiten wegen Haftungsfragen zu vermeiden:

• Im Mangelfall stets Transparenz zeigen: Legen Sie alle Defizite Ihrer Immobilie offen, wenn Sie Ihr Eigentum veräußern. Dazu gehört auch, dass Sie bereits beseitigte Schäden ansprechen und Interessenten über Maßnahmen aufklären.
• Mängelliste anfertigen: Fügen Sie dem Kaufvertrag eine Mängelliste hinzu. So halten Sie alle Schäden und Defizite schriftlich fest und sind im Zweifelsfall auf der sicheren Seite. Die Dokumentation und Übergabe eines Mangels (in schriftlicher Form) hilft Ihnen später dabei, Ihre Unschuld zu beweisen.
• Protokoll anfertigen: Lassen Sie sich die Aufklärung über alle vorliegenden Defizite schriftlich bestätigen. Das kann zum Beispiel in Form eines Gesprächsprotokolls erfolgen, welches der Käufer nach der Aufklärung unterschreibt.
• Im Zweifelsfall Bausachverständigen einschalten: Zwar ist dieser Schritt häufig mit höheren Kosten verbunden. Es kann sich jedoch lohnen, die Expertise eines Bausachverständigen zu erhalten, um sich vor Rechtsstreitigkeiten zu schützen.

 

Fazit: Transparent bleiben – und Haftungsprobleme geschickt umgehen

Viele Verkäufer stehen vor der Herausforderung, ihre Immobilie beim Hausverkauf mangelfrei zu übergeben, um hinterher nicht haften zu müssen. Vergessen Sie deshalb nicht, Ihr Eigentum vor dem Verkauf gegebenenfalls durch einen Bausachverständigen überprüfen zu lassen. Dieser Schritt lässt meist zwar etwas tiefer in die Tasche greifen. Damit stehen Sie aber auf der sicheren Seite.

Außerdem gilt: Liegt ein größeres oder auch kleineres Defizit vor, welcher baulicher oder rechtlicher Natur und Ihnen bekannt ist, sollten Sie das Problem nicht verschweigen. Im Gegenteil: Halten Sie alles schriftlich fest und klären Sie Ihre Interessenten stets auf. Das kann natürlich zu einer Kaufpreisminderung führen. Die Schwäbische Liegenschaften GmbH ist der richtige Ansprechpartner: Kontaktieren Sie uns gerne unverbindlich für eine fachkundige Beratung durch unsere Spezialisten. Wir helfen weiter, wenn es um Ihren Immobilienverkauf geht.