Mehrfamilienhäuser (MFH) unterscheiden sich beim Verkauf von einzelnen Wohnungen oder einem Einfamilienhaus. Der Grund ist simpel: Ein Mehrparteienhaus ist in mehrere Wohneinheiten unterteilt – und kann gegebenenfalls auch in einzelne Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Das bedeutet auch, dass Mehrfamilienhäuser große Potenziale beim Verkauf bieten. Eigentümer müssen jedoch einige Punkte berücksichtigen, um dieses Potenzial auszuschöpfen und erfolgreich zu verkaufen – denn der Verkauf erfordert fundiertes Immobilien-Know-how.

 

Mehrfamilienhäuser verkaufen: Das Wichtigste in Kürze

• Komplexer als üblich: Mehrfamilienhäuser sind besonders wertvolle Immobilien. Deshalb erfordert der Verkauf fundiertes Know-how von Experten.
• Verkauf von Einzelwohnungen möglich: Unter bestimmten Voraussetzungen können Eigentümer auch einzelne Wohnungen zum Verkauf anbieten.
• Käufergruppe kennen: Zu den potenziellen Käufern gehört in erster Linie die spezielle Gruppe der Kapitalanleger.
• Gute Vorbereitung als wesentlicher Erfolgsfaktor: Wer ein MFH auf den Markt bringen möchte, sollte keine Kosten und Mühen für Vorbereitung und Vermarktung scheuen.

 

Was muss ich beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses beachten?

Andere Zielgruppe, andere Besonderheiten, komplexer Verkauf: Wer Mehrfamilienhäuser verkauft, steht vor einer besonderen Herausforderung. Dabei müssen Sie vor allem auf folgende drei Punkte achten:

• Die Zielgruppe ist eine andere: Käufer eines Mehrparteienhauses erwerben das Wohngebäude in der Regel nicht, um es selbst zu bewohnen. Für gewöhnlich handelt es sich um Kapitalanleger, die darauf aus sind, von einer Rendite zu profitieren. Das heißt: Ihr Augenmerk sollte nicht auf Privatkäufern liegen, die eine einzelne Wohnung suchen – sondern auf potenzielle Anleger, etwa vermögende Privatanleger, die bereit sind, in ein ganzes Gebäude zu investieren.
• Die Bewertung ist komplex: Um ein Mehrparteienhaus zu beurteilen, muss nicht nur das ganze Gebäude betrachtet werden, sondern jede einzelne Wohnung. Zu klären gilt auch, wie viele der Wohnungen vermietet sind und welche Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen erforderlich sind.
• Käufer sind an Mietverträge gebunden: Es ist gesetzlich geregelt, dass neue Eigentümer an bestehende Mietverträge gebunden sind. Das bedeutet, dass diese den Bewohnern des Mehrparteienhauses nicht einfach so kündigen können.

 

Wohnungen einzeln verkaufen – oder als ganzes Mehrfamilienhaus?

Für Eigentümer eines Mehrparteienhauses kann es auch interessant sein, das Gebäude in einzelne Wohnungen zu unterteilen und diese anschließend separat zu verkaufen. Der Verkauf einzelner Eigentumswohnungen bedarf jedoch einer gründlichen Vorbereitung – und vor allem müssen einige Voraussetzungen erfüllt werden. Zu diesen zählt beispielsweise, dass die einzelnen Wohnungen klar voneinander abgegrenzt sein müssen. Sprich: Sie müssen in sich geschlossen sein. Konkret bedeutet es, dass eine Wohnung durch Wände und Decken von der anderen Wohnung getrennt sein muss. Hier kommt die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung ins Spiel, welche Eigentümer für einen Grundbucheintrag benötigen. Bescheinigung bestätigt, dass es sich tatsächlich um in sich geschlossene Wohneinheiten handelt.

Wichtig ist außerdem, dass Sie für jede einzelne Eigentumswohnung die richtige Isolierung sicherstellen. Dazu gehört ein Wärmeschutz und ein Schallschutz. Damit die Wohnung verkauft werden kann, bedarf es zudem eines separaten und abschließbaren Eingangs. Das gilt für alle einzelnen Wohneinheiten im Gebäude.

 

Besonderheiten der Kaufinteressenten von Mehrfamilienhäusern

Ob Immobilienfonds oder Privatanleger mit Vermögen: Es gibt einige Besonderheiten bei der speziellen Gruppe von Kaufinteressenten von Mehrparteienhäusern zu beachten.

Die Routine der Kapitalanleger

Bei Kapitalanlegern, die Interesse an Mehrfamilienhäusern zeigen, handelt es sich für gewöhnlich um eine erfahrene Käufergruppe. Sie kennt sich mit Immobilien bestens aus. Umso wichtiger ist es, dass Sie sich auf Ihre Interessenten gut vorbereiten. Wer als Kapitalanleger kauft, geht meist besonders routiniert vor, prüft Unterlagen und Zustand des Gebäudes detailgenau und profitiert außerdem vom Wissen erfahrener Berater.

Das macht Immobilienfonds aus

Nicht nur vermögende Privatanleger investieren in Mehrparteienhäuser, sondern auch sogenannte Immobilienfonds. Bei diesen Fonds wird das Kapital mehrerer Anleger gebündelt und in Objekte investiert. Die Finanzierung erfolgt über Vermietung und Verkauf von Immobilien.

Zusammenfassend bedeutet das:

• Bereiten Sie sich gründlich auf den anstehenden Verkauf vor, wenn Sie einen Kapitalanleger gefunden haben. Dazu gehört die Aneignung aller wichtigen Details zum Gebäude.
• Beschaffen Sie alle wichtigen Unterlagen und halten Sie diese für potenzielle Käufer griffbereit.
• Kümmern Sie sich gewissenhaft um die Planung der Vermarktung des Gebäudes. Oft lohnt es sich, einen Spezialisten damit zu beauftragen.

Tipp: Ein Makler ist nicht notwendig, wenn Sie die Schwäbische Liegenschaften GmbH beauftragen. Treten Sie einfach in Kontakt mit uns.

 

Mehrfamilienhaus verkaufen: Wie ermittle ich den Verkaufspreis?

Wer ein Mehrparteienhaus verkaufen möchte, muss sich zunächst um die Ermittlung des Wertes kümmern. Dafür ist es wichtig, den Verkehrswert festzulegen. Bei Mehrfamilienhäusern gilt: Da es sich bei den Kaufinteressenten um üblicherweise um Kapitalanleger handelt, sind diese in erster Linie an der Rendite interessiert. Deshalb kommt als Wertermittlungsverfahren oft das Ertragswertverfahren zum Einsatz.

Wichtig: Falls Sie selbst verkaufen, ist es von großer Bedeutung, die Details zum Verkehrswert Ihrer Immobilie zu kennen. Schließlich müssen Sie den Wert vor alle bei den Verkaufsverhandlungen gut begründen können. Hier geht es zur kostenfreien Immobilienbewertung.

 

Zu welchem Zeitpunkt verkaufe ich?

Ob jetzt der richtige Zeitpunkt für einen Hausverkauf ist, hängt vom Einzelfall ab. Denn darauf gibt es keine maßgeschneiderte Antwort. Unsere Tipps:

• Persönliche Umstände beachten: Wer sein Eigentum verkaufen möchte, tut dies nicht selten, weil sich die persönlichen Lebensumstände ändern. Das kann wegen einer Krankheit oder eines Verlusts sein. Verändert sich die berufliche Situation oder benötigen Sie Ihr Vermögen in ausgezahlter Form, um in ein neues Projekt zu investieren, entscheiden Sie sich vielleicht auch für einen Verkauf. Das heißt: Eigentümer müssen abwägen und entscheiden, ob und warum ein Verkauf jetzt sinnvoll sein könnte. Schließlich handelt es sich beim Mehrparteienhaus um ein Gebäude mit besonders hohem Wert.
• Die Marktsituation analysieren: Wenn Sie ein Mehrparteienhaus in begehrter Lage besitzen, ist die Nachfrage üblicherweise besonders hoch. Sobald diese noch weiter ansteigt oder auf einem Level bleibt, kann es für Eigentümer interessant sein, über einen Verkauf nachzudenken. Wer jedoch zu lange wartet, verpasst möglicherweise den richtigen Zeitpunkt. Deshalb gilt: Informieren Sie sich über die aktuelle Marktsituation, wenn Sie jetzt verkaufen möchten.

 

Diese 3 Besonderheiten gilt es außerdem zu beachten

Beachten Sie folgende Besonderheiten, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten:

1. Vorkaufsrecht: Nach § 577 Abs. 1 BG greift beim Verkauf einzelner Wohnungen das Vorkaufsrecht für Ihre Mieter. Das bedeutet: Falls Sie einzelne Wohnungen auf den Markt bringen, müssen Sie Ihrem Mieter zunächst das Angebot offerieren. Sollte dieser ablehnen, kommen weitere potenzielle Käufer in Frage. Anders sieht es aus, wenn Sie das ganze Mehrparteienhaus verkaufen – dann entfällt diese Regelung. Beachten Sie dabei, dass auch Gemeinden ein Vorkaufsrecht haben, weil diese auf oft auf zusätzlichen Wohnraum angewiesen sind.
2. Kündigungsschutz: Das BGB regelt, dass neue Eigentümer, die Besitzer des Mehrfamilienhauses werden, aktuellen Mietern nicht einfach kündigen dürfen. Die Mietverträge werden also übernommen. Sollten Sie die Wohnungen jedoch einzeln verkaufen, beträgt die Sperrfrist für Kündigungen drei Jahre.
3. Kosten beim Verkauf: Käufer müssen mit Kosten für Notar, Grundbucheintrag und der Grunderwerbssteuer rechnen, wenn diese ein Mehrparteienhaus erwerben. Auf Verkäuferseite fallen üblicherweise Kosten für die Besorgung der Unterlagen, Löschung von Rechten Dritter und gegebenenfalls Steuern an.

 

Checkliste: Unterlagen, die Sie vor dem Verkauf benötigen

Diese Unterlagen benötigen Sie:

• Bauakte
• Bebauungsplan
• aktuellen Grundbuchauszug
• Lageplan & Flurkarte
• Bescheid über die Grundsteuer
• Energieausweis
• Bescheid o. Nachweise Modernisierungsmaßnahmen
• Nachweis über Instandhaltungsmaßnahmen
• Nachweis über Nutzungsrechte der Mieter
• Nachweis über Wohnrechte

 

Fazit: MFH mit fundiertem Know-how verkaufen

Der Verkauf von Mehrfamilienhäusern ist nicht nur komplex, sondern meist besonders gewinnbringend. Um von einem hohen Erlös zu profitieren, müssen für gewöhnlich jedoch Profis ans Werk – oder Eigentümer so gut vorbereitet sein, dass diese die anspruchsvollen Bedürfnisse der speziellen Käufergruppe verstehen. Übrigens: Auch wir kaufen Ihre Immobilien an – und sind ein verlässlicher Partner, wenn es um Fragen zu Ihrem Anliegen geht.