Die Wohnungseigentumsgesetzreform (WEG-Reform) ist am 1.12.2020 in Kraft getreten. Das Hauptanliegen der Reform des WEG ist eine effizientere Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften und die rechtliche Erleichterung baulicher Veränderungen.

Hervorzuhebende Neuerungen betreffen vor allem:

Bauliche Veränderungen
Verwaltung
Wohnungseigentümerversammlung und Beschlussfassung
Streitbeilegung und Konflikte zwischen Eigentümern

In Anbetracht der aktuellen weltpolitischen Entwicklung, steigender Stromkosten und immer deutlicheren Folgen des Klimawandels wird klar, dass Deutschland zunehmend auf alternative Energieversorgung setzen wird. Für viele Immobilienbesitzer kann das mit hohen Umbaukosten verbunden sein. Gerade in Bezug auf die baulichen Änderungen zur Nachhaltigkeit und zeitgemäßen Instandhaltung lohnt sich der genaue Blick auf die WEG-Reform.

Bei der heutigen Lage des Immobilienmarktes und der Unsicherheit darüber, wie sich die Wirtschaftslage entwickeln wird, kann der Verkauf der Immobilie zum jetzigen Zeitpunkt ökonomisch die sinnvollste Option sein.

Allem voran für Besitzer alter und sanierungsbedürftiger Immobilien.

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Bauliche Veränderungen werden durch die WEG-Reform erleichtert

Insbesondere für Maßnahmen, die der Nachhaltigkeit und zeitgemäßen Instandhaltung der Wohnanlage dienen, wird die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen vereinfacht.

Eigentümer können etwa verlangen, dass ihnen der Bau einer Ladestation für das Elektroauto gestattet wird, sofern sie einen Stellplatz haben. Gleiches gilt für eine Rollstuhlrampe im Treppenhaus, die Erlaubnis zur Verlegung eines Glasfaseranschlusses oder Maßnahmen zum Einbruchschutz. Einschränkend gilt, dass einzelne Wohnungseigentümer durch die Umbaumaßnahmen nicht unbillig benachteiligt werden dürfen.

Eines der Hauptprobleme, die mit der WEG-Reform angegangen werden, ist die Schwierigkeit, dass bauliche Veränderungen zum energetischen Umbau oder zugunsten der Barrierefreiheit in Wohnungseigentumsanlagen bisher Mehrheitsverhältnisse erfordert haben.

Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum können nun durch eine einfache Mehrheit beschlossen werden. Auch bei solchen Umbaumaßnahmen dürfen dennoch keine Wohnungseigentümer unbillig benachteiligt werden.

Für mehrheitlich beschlossene Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum tragen jene die Kosten, die für die Baumaßnahme gestimmt haben. Eine Ausnahme ist die Reparatur des Gemeinschaftseigentums oder amortisierende Maßnahmen (etwa energiesparende Heizung). In letzteren Fällen tragen alle Eigentümer gemeinschaftlich die Kosten. Gleiches gilt für Baumaßnahmen, die mit großer Mehrheit beschlossen wurden. Das bedeutet eine Mehrheit von mehr als zwei Dritteln mitsamt der Hälfte der Miteigentumsanteile.

Beschlussfassung über Baumaßnahmen

Solange dadurch andere Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt werden, darf der Wohnungseigentümer seine Wohnung umbauen, vorausgeschickt es handelt sich dabei nicht um konstruktive Teile (z. B. tragende Wände) des Gebäudes.

Konstruktive Teile des Gebäudes und Gemeinschaftseigentum dürfen nur durch einen Beschluss baulich verändert werden.

Verwaltung

Wohnungseigentümer haben das Recht, die Verwaltung einem IHK-zertifizierten Verwalter zu übertragen. Liegen weniger als neun Sondereigentumsrechte vor, besteht kein Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Verlangt allerdings mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, dann besteht ein Anspruch.

Aufgaben & Befugnisse des Verwalters

Laufende Aufgaben (etwa Reparaturen).
Einziehung des Hausgelds, Bezahlung von Rechnungen.
Grundsätzlich muss sich der Verwalter an die Beschlüsse der Wohnungseigentümer halten.
Der Verwalter hat eine Vertretungsmacht, d. h. gerichtlich und außergerichtlich. Von dieser kann der Verwalter normalerweise nur dann Gebrauch machen, wenn die Wohnungseigentümer einen Beschluss darüber gefasst haben.
Der Verwalter muss jährlich einen Vermögensbericht vorlegen. In diesem ist das wesentliche Vermögen der Gemeinschaft ersichtlich.

Prüfung der Verwaltungsunterlagen

Wohnungseigentümer haben das Recht, die Verwaltungsunterlagen einzusehen. Dazu gehören insbesondere Kontoauszüge, Rechnungen und Belege.

Verwaltungsbeirat

Der Verwaltungsbeirat überwacht den Verwalter. Dazu gehört die Überprüfung der Unterlagen für den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats vertritt die Eigentümer gegenüber dem Verwalter.

Dem Verwalter kündigen oder Klagen

Bei einer nicht ordnungsgemäßen Erfüllung seiner Aufgaben können Wohnungseigentümer per Beschluss entscheiden, diesen zu verklagen oder aber kündigen.

Durch die WEG-Reform wird die Abberufung eines Verwalters einfacher als bisher. Dies geht durch einen mehrheitlichen Beschluss der Wohnungseigentümer und kann jederzeit vollzogen werden. Die Beschränkung dieses Rechts auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds fällt mit der WEG-Reform weg. Liegt jedoch ein wichtiger Grund vor, kann dem Verwalter auch fristlos gekündigt werden.

Wohnungseigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümerversammlung ist unabhängig von der Anzahl der Teilnehmenden beschlussfähig.

In Form einer Anfechtungsklage kann jeder Wohnungseigentümer einen Beschluss binnen eines Monats gerichtlich überprüfen lassen. Diese Anfechtungsklage richtet sich seit der WEG-Reform nun gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht wie zuvor gegen alle übrigen Wohnungseigentümer.

Weigert sich ein Wohnungseigentümer notwendige Beschlüsse (z. B. Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums) zu fassen, kann die Gemeinschaft den Wohnungseigentümer haftbar machen.

Verwalter – Aufgaben & Berechtigungen

Einberufung und Vorbereitung der Eigentümerversammlung
Einladung der Wohnungseigentümer zur Eigentümerversammlung unter Mitteilung der Tagesordnung z. B. per Brief oder E-Mail. Diese muss mindestens drei Wochen vor der Eigentümerversammlung eingegangen sein, damit die Wohnungseigentümer die Tagesordnungspunkte vorbereiten können.
Verkündung der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. In der Regel durch das schriftliche Versammlungsprotokoll. Der Wortlaut der Beschlüsse ist vom Verwalter weiterhin in die Beschlusssammlung aufzunehmen.
Umsetzung der Entscheidungen, die von den Eigentümern in der Eigentümerversammlung getroffen wurden.

Eigentümer – Aufgaben & Berechtigungen

Wichtige Entscheidungen werden bei der Eigentümerversammlung getroffen. Etwa Renovierungen und Baumaßnahmen.
Teilnahme an der Eigentümerversammlung. Ist mehrheitlich einer Online-Teilnahme zugestimmt worden, ist diese zulässig.
Der Wohnungseigentümer kann sich, sofern die Gemeinschaftsordnung dies nicht einschränkt, bei der Eigentümerversammlung vertreten lassen. Die Vollmacht zur Vertretung muss in Textform erteilt werden.
Jeder Wohnungseigentümer kann bei Gericht anrufen und die Verleihung des Rechts zur Einberufung der Eigentümerversammlung beantragen.
Jeder Wohnungseigentümer hat eine Teilnahmeberechtigung an der Wohnungseigentümerversammlung. Ist die Wohnung übergeben, ist auch der Käufer einer neugebauten Eigentumswohnung teilnahmeberechtigt.

Durch einen sog. Umlaufbeschluss können Eigentümer auch außerhalb der Versammlung Beschlüsse fassen. Dazu reicht in der Regel und anders als bei der Versammlung eine einfache Stimmenmehrheit nicht aus. Vielmehr müssen alle Eigentümer dem Beschluss (etwa per E-Mail, Unterschrift, Abstimmungssoftware) zustimmen.

Streitbeilegung und Konflikte zwischen Eigentümern

Weiterhin gilt, dass gestörte Eigentümer Unterlassung verlangen können und bei Ausbleiben einer Unterlassung klagen können. Anders als vor der WEG-Reform gilt dies nun nicht mehr, wenn der gestörte Eigentümer selbst nicht betroffen ist. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Verstoß gegen die Hausordnung in einem anderen Gebäude stattfindet. In letzterem Fall ist vorgesehen, dass der Verwalter die Hausordnung durchsetzt.

Weitere Informationen zur WEG-Reform finden Sie auf den Seiten des Bundesministeriums der Justiz unter https://www.bmj.de/DE/Themen/FokusThemen/WEG-Reform/WEG-Reform_node.html

Die WEG-Reform als Warnruf für Besitzer alter und sanierungsbedürftiger Immobilien

Man könnte meinen, dass sich die WEG-Reform für alleinige Immobilieneigentümer keinerlei Bedeutung hat. Es zeichnet sich jedoch ab, dass sich die meisten Immobilien langfristig an die neuen Anforderungen einer zunehmend nachhaltigen und inklusiven Infrastruktur anpassen und entsprechende bauliche Veränderungen vornehmen müssen. Für alte und ohnehin schon sanierungsbedürftige Immobilien kann das die Sanierungskosten um ein Vielfaches vergrößern. Ob Hauseigentümer das selbst stemmen wollen oder doch lieber ihre Immobilie verkaufen und diesen Kosten ausweichen, bleibt jedem selbst überlassen.

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WEG-Reform – Die wichtigsten Neuerungen