Paradigmenwandel am Anleihenmarkt. Waren aufgrund der Niedrigzinsen die Finanzierungskosten für Immobilienkäufe sowie Sanierungen und Renovierungen auf einem historischen Tief, wird sich dies in absehbarer Zeit ändern. Wegen der historisch hohen Inflation schlagen Zentralbanken weltweit einen Kurs der geldpolitischen Straffung ein. Die Anhebung des Hauptrefinanzierungssatzes ist hierbei das zentrale Instrument. In Folge dieser Straffung steigen die Finanzierungskosten von Immobilien, wobei drei und mehr Prozent für ein Darlehen mit einer mittleren Finanzierungssumme im Jahr 2022 realistische Marken sind. 

Das Wichtigste in Kürze 

• Stand 10.06. sind schon zwei Zinsschritte für das Jahr 2022 angekündigt 
• Bau- und Immobilienkredite werden teurer 
• Inflation steigt weiter und flacht 2023 vermutlich geringfügig ab 
• Energiewende bedeutet einen zusätzlichen Kostendruck für Immobilieneigentümer durch Investitionen in mehr Energieeffizienz bei Bestandsbauten 
• Immobilieneigentümer mit Verkaufsinteresse sollten jetzt handeln 

Die Rückkehr der Zinsen  

Die Nachfrage nach Immobilien ist hoch, das Angebot hingegen gering. Zusammen mit sehr günstigen Zinsen für Kredite bewirkte dies in vielen Teilen der Welt einen starken Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt. Jetzt hat sich die Grundsituation verändert. Nach Jahren der quantitativen Lockerung werden die finanzmarktpolitischen Zügel angezogen. Die Einlagenzinsen steigen weltweit und Programme der quantitativen Lockerung, wie der Ankauf von Schuldverschreibungen laufen aus. Kumuliert steigen die Zinsen auf kurzer wie langer Frist an. Die Federal Reserve System ist ein maßgeblicher Treiber dieser Entwicklung.   

Die aktuell anziehende Zinskurve hat einen ausschlaggebenden Einfluss auf die Finanzierungskosten. Nur in dem Zeitraum Anfang Januar bis Mitte Mai 2022 schnellten die Bauzinsen um nahezu zwei Prozentpunkte nach oben. Und so schrieb Mitte April 2022 das Handelsblatt, dass die Immobilienkäufer in den USA den Kurswechsel der Notenbank bereits spüren. Experten erwarten ein ähnliches Szenario von der Europäischen Zentralbank.   

Dieser Anstieg der Finanzierungskosten trifft einen Teuerungsschock bei der Bauausführung.    

Zins- und Energiewende verursachen Mehrkosten 

Die Finanzierungskosten verteuern neben dem Kauf aber auch Aufwendungen der Instandsetzung und Sanierung von Immobilien. Liegenschaften instand zu halten ist jedoch unerlässlich, da es die Werterhaltung und einen guten Mietzins garantiert.  

Darüber hinaus nimmt der Druck auf Immobilieneigentümer zu, ihre Objekte energieeffizienter zu machen. Der zentrale Treiber sind steigende Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden, welche den Energieverbrauch und damit auch den ökologischen Fußabdruck verringern sollen. Bis zum Jahr 2050 sollen alle Bauten in der EU klimaneutral werden. Den Start machen öffentliche Gebäude, die bis 2027 renoviert sein sollen. 2030 folgen bewohnte Wohnungen und Häuser. Nach 2030 ist es dann nur noch möglich emissionsfreie Gebäude zu bauen, die sich ohne fossile Brennstoffe heizen lassen. 

Ein Resultat dieser Zielsetzung ist die Idee einer „Sanierungspflicht für ineffiziente Gebäude“ für Eigentümer von Wohnimmobilien, welche in der Presse kolportiert wurde. Die Renovierungsmaßnahmen zielen auf Immobilien ab, die mit Klasse G zur schlechtesten Kategorie gehören. Sie sollen mindestens in Klasse F aufsteigen. Betroffen sind davon innerhalb der EU circa 35 Millionen Wohnungen – 15 % des kompletten Wohnungsbestands. Auf einige Immobilieneigentümer kommen daher Mehrkosten für Sanierungen und Renovierungen zu, obgleich Subventionen von staatlicher Seite angedacht sind. 

Erschwerend kommt hinzu, dass die Bundesregierung zuletzt die Förderungsmöglichkeiten für energetische Sanierungen eingeschränkt hat. 

Fazit: Verkaufen von renovierungsbedürftigen Immobilien bevor die Preise fallen 

Das Zusammentreffen von Zinswende und Sanierungsoffensive stellt Immobilienbesitzer vor große Herausforderungen. 

• Stand 10.06. sind schon zwei Zinsschritte für das Jahr 2022 angekündigt 
• der Leitzins bewirkt eine Verteuerung der Immobilien- und Baukredite
• Anleger und Privatpersonen motivieren die prognostizierten Mehrkosten durch erhöhte Zinsen zu baldigen Immobilienkäufen 
• Steigende Energieeffizienz-Auflagen für Bestand und Neubau bringen für Eigentümer hohe Kosten  
• Ein zeitnaher Verkauf sichert Werte 

Tipp vom Experten: Jetzt Immobilien verkaufen 

Energetische Sanierungsanforderungen werden in Zukunft stark steigen, deshalb ist ein zeitnaher Immobilienverkauf sinnvoll. Die Schwäbische Liegenschaften ist durch ihren Fokus auf die Sanierung von Bestandsimmobilien und ihrer langjährigen Erfahrung in der Lage Potenziale zu erkennen, marktgerechte Preise zu zahlen und die Immobilie energieeffizient zu sanieren. So wird lebenswerter Wohnraum geschaffen und eine Win-Win Situation für Verkäufer und zukünftige Nutzer gesichert. Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Kennenlernen!